Combien de biens pour vivre de ses loyers ?
Méthode de calcul du nombre de logements nécessaire selon le niveau de revenu souhaité.
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Aucun chiffre unique ne s’applique, car tout dépend du loyer net encaissé et du revenu visé. Avec des T2 achetés autour de 150 000 euros et loués 650 euros par mois dans une métropole comme Montpellier, il reste environ 415 euros par bien après charges courantes. Pour atteindre :
- 1 000 euros par mois : trois logements ;
- 1 500 euros : quatre logements ;
- 2 000 euros : cinq logements ;
- 2 500 euros : six logements ;
- 3 000 euros : sept logements et au-delà.
Ces repères valent pour des biens détenus sans crédit. Tant qu’un emprunt court, le nombre de portes nécessaire grimpe fortement.
La question « combien de biens pour vivre de ses loyers ? » cache une confusion fréquente entre nombre de portes et revenu réel. Un propriétaire qui encaisse 4 500 euros de loyers bruts mais rembourse 2 800 euros de mensualités vit moins confortablement qu’un autre qui touche 2 200 euros sans dette. La cible à définir est donc un revenu net mensuel, pas un quota de logements, et c’est à partir de ce montant que le calcul devient fiable.
Le loyer net, seul chiffre qui décide vraiment
Un logement loué 650 euros ne rapporte jamais 650 euros. Il faut retirer la quote-part non récupérable des charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance du propriétaire non occupant, les frais de gestion si vous déléguez, la vacance locative et une provision pour travaux. Sur un appartement ancien, cette addition avale couramment 30 à 35 % du loyer affiché.
Vient ensuite la fiscalité. Au régime des revenus fonciers, les loyers s’ajoutent à votre revenu imposable et subissent les prélèvements sociaux de 17,2 %. En location meublée au réel, l’amortissement du bien gomme souvent le résultat pendant de longues années. Deux bailleurs possédant des immeubles identiques peuvent donc encaisser des revenus nets du simple au double selon le montage retenu. Avant de compter vos portes, posez ce calcul, ou faites-le poser par un professionnel.
La méthode de calcul pour connaître le nombre de biens nécessaires
Quatre étapes suffisent, à condition d’utiliser des chiffres issus de vos propres biens et non des moyennes trouvées en ligne.
- Fixez le revenu net mensuel que vous voulez percevoir, en incluant vos charges personnelles et une marge.
- Calculez le loyer net d’un bien type, une fois toutes les charges et l’impôt déduits.
- Divisez le premier montant par le second.
- Arrondissez toujours au-dessus, et gardez un logement de plus que le strict nécessaire.
Le résultat obtenu reste un ordre de grandeur, pas une promesse. Il gagne en précision dès que vous remplacez la moyenne par le loyer réel constaté dans votre quartier.
| Revenu net mensuel visé | Logements type T2 nécessaires | Capital mobilisé (prix d’achat) |
|---|---|---|
| 1 000 euros | 3 | 450 000 euros |
| 1 500 euros | 4 | 600 000 euros |
| 2 000 euros | 5 | 750 000 euros |
| 2 500 euros | 6 | 900 000 euros |
| 3 000 euros | 7 | 1 050 000 euros |
Hypothèse retenue : T2 acheté 150 000 euros, loué 650 euros, soit environ 415 euros de loyer net avant impôt. L’arrondi à l’unité supérieure laisse un coussin pour la vacance et les imprévus.
Un loyer de 650 euros : ce qui reste réellement chaque mois
Le détail d’un cas concret aide davantage qu’un pourcentage. Prenons un T2 montpelliérain loué nu, sans gérance, avec un propriétaire bien organisé.
- Charges de copropriété non récupérables : 45 euros par mois.
- Taxe foncière : 67 euros par mois pour 800 euros annuels.
- Assurance propriétaire non occupant : 12 euros.
- Provision travaux et renouvellement : 40 euros.
- Vacance estimée à un mois tous les trois ans : 18 euros.
Total des sorties : 182 euros. Il reste 468 euros, auxquels s’ajoute la gestion locative si vous confiez les lieux à une agence, soit environ 50 euros de plus. Ce sont ces 415 à 470 euros qui doivent servir de base au calcul, jamais les 650 euros inscrits dans l’annonce.
Le crédit décale tout de dix à vingt ans
Un bien acheté à crédit ne produit pas de revenu tant que la mensualité n’est pas couverte. Avec 20 % d’apport sur vingt ans, un T2 laisse souvent un flux proche de zéro au début, parfois légèrement négatif. Le propriétaire ne vit pas de ses loyers pendant cette période : il constitue un patrimoine. La bascule se produit à l’extinction des prêts, ou plus tôt si chaque acquisition finance la suivante grâce à un apport reconstitué.
Dit autrement, un patrimoine de cinq logements peut ne rien rapporter pendant quinze ans puis dépasser 2 000 euros mensuels une fois les emprunts soldés. Le nombre de biens pour vivre de ses loyers dépend donc autant de l’échéancier bancaire que du rendement locatif.
Combien de biens à Montpellier pour vivre de ses loyers ?
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Le marché local dessine trois profils. Dans l’Écusson et les quartiers proches des facultés, les T2 se négocient souvent entre 150 000 et 190 000 euros pour des loyers de 620 à 780 euros, avec une vacance faible mais des charges de copropriété élevées dans l’ancien. En périphérie, à Lattes, Pérols ou Castelnau-le-Lez, le prix au mètre carré baisse alors que les loyers résistent, ce qui améliore le rendement brut. Enfin, les immeubles de rapport de petite taille, quatre à huit logements, restent recherchés et se paient avec une prime.
Conséquence pratique : à budget égal, la périphérie permet d’acheter davantage de portes, donc d’atteindre plus vite le revenu visé. Encore faut-il accepter une gestion plus dispersée et une revente parfois plus lente.
Un immeuble de rapport plutôt qu’une collection de studios
Regrouper six logements sous un même toit simplifie la comptabilité, les travaux et les déplacements. En contrepartie, une dégradation du quartier ou une réparation de toiture frappe l’ensemble du revenu d’un seul coup. À l’opposé, cinq studios répartis dans trois communes lissent le risque mais multiplient les interlocuteurs, les syndics et les frais. Le bon compromis dépend moins du total de biens que de votre disponibilité réelle.
Les erreurs qui faussent le nombre de logements à posséder
- Compter le loyer brut et ignorer la vacance, alors qu’un mois vide par an retire près de 8 % du revenu.
- Oublier la fiscalité, en particulier les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers.
- Négliger le renouvellement : chaudière, toiture, ravalement et cuisine représentent des dépenses lourdes et cycliques.
- Confondre chiffre d’affaires et revenu disponible, deux notions séparées par les charges et l’impôt.
- Tabler sur une hausse continue des loyers, alors que l’encadrement et le pouvoir d’achat des locataires pèsent sur les augmentations.
Faut-il viser dix logements pour être tranquille ?
Pas nécessairement. Le seuil utile n’est pas un nombre rond mais la couverture de vos besoins complétée par une marge de sécurité. Certains bailleurs vivent confortablement de quatre appartements détenus sans dette, d’autres peinent avec douze biens surendettés. La variable décisive reste le revenu net encaissé, pas le compteur de portes.
Combien d’appartements faut-il pour toucher 2 000 euros de loyers par mois ?
Cinq logements de type T2 détenus sans crédit suffisent généralement, avec un loyer net d’environ 415 euros par bien. Ce nombre monte à sept ou huit lorsque la gestion est déléguée et que l’imposition reste élevée.
Le nombre de biens change-t-il tant que les crédits courent ?
Oui, et parfois du simple au double. Un emprunt consomme la majorité du loyer, donc le patrimoine produit peu de trésorerie pendant cette phase. Il faut soit davantage de logements, soit un apport plus important pour accélérer le basculement.
Peut-on vivre de ses loyers avec un seul immeuble de rapport ?
Cela reste possible si l’immeuble compte six à dix logements et qu’il est intégralement payé. Attention toutefois à la concentration du risque : une toiture à refaire ou un logement vacant pèsent alors directement sur votre budget personnel.
Faut-il déduire la taxe foncière du revenu locatif ?
Systématiquement, car elle est due même lorsque le logement reste vide. Sur un T2, elle représente couramment un demi-mois à un mois de loyer par an, ce qui décale nettement le nombre de portes nécessaire.
Plusieurs petits logements ou un grand bien : que choisir ?
Les petites surfaces se relouent plus vite et se revendent à l’unité, ce qui protège le revenu. Un grand logement coûte moins cher au mètre carré mais connaît des périodes de vacance plus longues et un public plus restreint.
Un montage en location meublée réduit-il le nombre de biens nécessaires ?
Il peut l’améliorer grâce à des loyers plus élevés et à l’amortissement, mais il ajoute du mobilier à financer, à remplacer et à entretenir. Le gain dépend surtout de la demande locale en meublé et du régime fiscal choisi.
L’auteur
Investisseur immobilier
Je gère un parc de logements que j’ai constitué progressivement depuis l’âge de trente-cinq ans. J’écris ici ce que j’ai appris sur le terrain, notamment sur la sélection des biens et la relation locataire.
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